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物業(yè)管理

物業(yè)管理

概要:
概要:
詳情

一、 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

1.人員基本要求

類別 人數(shù) 管理范圍
保安員 2 負(fù)責(zé)小區(qū)安全防范、安全監(jiān)督工作,制止危及財(cái)產(chǎn)和人身安全問(wèn)題,防止被盜等安全事故發(fā)生,提供24小時(shí)值守及緊急支援服務(wù);消防安全
工程維護(hù)員 1 電工應(yīng)有電工證,至少有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)二年以上;提供小區(qū)水電、消防設(shè)施維護(hù)服務(wù)
保潔員 1 應(yīng)有在高檔小區(qū)保潔工作的經(jīng)驗(yàn)一年以上;負(fù)責(zé)小區(qū)保潔衛(wèi)生
綠化員 1 有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn);負(fù)責(zé)小區(qū)綠化保養(yǎng)維護(hù)
合計(jì) 5 /

2.安保服務(wù)

2.1.負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)安全,貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的基本方針政策,責(zé)任到人,防止被盜事故的發(fā)生,提供24小時(shí)值守及緊急支援服務(wù)(含所有節(jié)假日的24小時(shí)巡邏值守)。

2.2.負(fù)責(zé)管轄區(qū)的消防安全,預(yù)防安全隱患和事故的發(fā)生,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)消除;

2.3.制定安全管理工作目標(biāo)、方案和措施。維持秩序,做好本區(qū)域內(nèi)的治安防范、安全監(jiān)督工作,預(yù)防危及物業(yè)設(shè)備及人員安全的行為,發(fā)現(xiàn)安全隱患報(bào)告業(yè)主,并整改完善。

2.4.制定治安隱患應(yīng)急處理方案及消防應(yīng)急處理方案,現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急管理,為突發(fā)事件采取相應(yīng)的應(yīng)變措施。

2.5.組織安全教育、安全工作檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決不安全隱患,抓好各方面安全工作的落實(shí)。

2.6.防火、防盜、防破壞,保護(hù)監(jiān)控中心一切財(cái)產(chǎn)和人身財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案,事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主和有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

2.7.熟練掌握消防設(shè)備的使用方法及消防設(shè)備分布情況,對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行監(jiān)督檢查,確保消防設(shè)備設(shè)施處于良好備用狀態(tài)。

2.8.物業(yè)單位自行配備安保人員安保器材(如服裝、警棍、對(duì)講機(jī)等)。

3.衛(wèi)生、綠化管理

3.1.衛(wèi)生管理

包括委托物業(yè)轄區(qū)內(nèi)所有范圍(含公共區(qū)域、公共陳設(shè)品及國(guó)家規(guī)定門前“三包”范圍)的衛(wèi)生保潔工作,垃圾的收集清運(yùn),化糞池,地板。

3.2.綠化管理

負(fù)責(zé)小區(qū)綠化的保養(yǎng)維護(hù)。綠化物實(shí)行每周一大修,每天一維護(hù)。草坪每月修剪一次;保持無(wú)散落、凋落的樹葉及樹枝,即時(shí)對(duì)枯萎的綠化帶修剪,定時(shí)培土施肥,做到無(wú)枯枝爛葉雜草,病蟲害消殺及時(shí),整體造型美觀大方;物業(yè)公司負(fù)責(zé)綠化工具及綠化用品費(fèi)用。

4.建筑和消防、水電等設(shè)施維護(hù)維修服務(wù)

4.1.做好該中心設(shè)備的運(yùn)行、管理和維修保養(yǎng),主要包括配電、照明、給排水、弱電、消防等。物業(yè)單位須配備具備專業(yè)資格的電工,負(fù)責(zé)小區(qū)安全用電及正常用電(包括配電設(shè)施的保養(yǎng)),防止因非正常停電造成大型監(jiān)測(cè)設(shè)備的損壞;物業(yè)單位須對(duì)小區(qū)消防設(shè)施進(jìn)行定期保養(yǎng)維護(hù),確保消防安全(必須要有專業(yè)資質(zhì)的公司進(jìn)行保養(yǎng))。

4.2.根據(jù)設(shè)備運(yùn)行管理的有關(guān)制度,每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作情況,檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài),注意設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性,檢查運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄,檢查后在有關(guān)記錄上簽字,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正,對(duì)發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問(wèn)題應(yīng)詳細(xì)填表報(bào)告,并負(fù)責(zé)監(jiān)督整改情況。

5.應(yīng)急安全服務(wù)

5.1.負(fù)責(zé)24小時(shí)對(duì)本區(qū)周邊環(huán)境的觀察,發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、冒黑煙、泄漏、火炬異常燃燒等突發(fā)情況,及時(shí)向業(yè)主單位報(bào)告;

5.2.發(fā)生突發(fā)環(huán)境事件時(shí),協(xié)助業(yè)主單位進(jìn)行環(huán)境應(yīng)急處置,并做好后勤保障工作。

二、 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1. 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
基礎(chǔ)項(xiàng)目 (1)建立健全各項(xiàng)管理制度,各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施;對(duì)所聘用員工進(jìn)行政審,并在派出所備案,以保障整體安全。
(2)物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工應(yīng)符合合同規(guī)定的學(xué)歷資歷與年齡要求,統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。
(3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率。
(4)房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊(cè),管理完善,查閱方便。
(5)建立設(shè)備、房屋及其配套設(shè)施等檔案,保證查閱方便。
(6)建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制
工程維修管理-設(shè)備管理 部門職責(zé)明確、各項(xiàng)規(guī)章制度健全。工作流程符合規(guī)定要求。有完善的員工培訓(xùn)記錄。
從事電工作業(yè)人員應(yīng)按規(guī)定的技術(shù)要求聘用,必須具有電工操作證、持證上崗。從事消防作業(yè)人員必須具有自動(dòng)消防系統(tǒng)操作資格證,持證上崗。
員工責(zé)任范圍明確到人,實(shí)施崗位責(zé)任制,建立并執(zhí)行維修檔案管理制度。
各類電氣設(shè)備:有各自的工作制度、工作職責(zé)、工作程序,流程圖、應(yīng)急方案,并記錄在案。
制定設(shè)備安全運(yùn)行操作規(guī)程和管理方案。機(jī)電人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程,各值班崗位嚴(yán)格遵守值班制度,遵守勞動(dòng)紀(jì)律。保持機(jī)房的整潔,無(wú)雜物、無(wú)老鼠。
對(duì)各類設(shè)備的檢查、維修、保養(yǎng)做到有計(jì)劃、有措施,有“正在維修標(biāo)示牌”確保設(shè)備性能完好,運(yùn)行正常。各類設(shè)施、設(shè)備確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。不能解決的問(wèn)題要立即向上級(jí)部門匯報(bào),不可隱瞞不報(bào)。
工程維修管理-供水系統(tǒng) 有計(jì)劃用水、節(jié)約用水的措施。嚴(yán)防跑冒滴漏現(xiàn)象的發(fā)生。
水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施。水池、水箱周圍環(huán)境無(wú)污染,無(wú)安全隱患,各處水池蓋上鎖。
清洗水池、限水、停水或維修時(shí)間需要停水按規(guī)定時(shí)間通知用水用戶。
維修人員應(yīng)熟知供水管道的走向和各處閥門(開關(guān))所處的位置。
遇有供水管道事故、維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,無(wú)大面積跑水,長(zhǎng)時(shí)間停水的現(xiàn)象。
工程維修管理-排水系統(tǒng) 排水系統(tǒng)通暢,汛期污水井不冒水、道路無(wú)積水、設(shè)備房無(wú)積水。排水渠蓋板、渠壁無(wú)損壞無(wú)雜物。
做到雨污分流,雨水管道污水管道暢通無(wú)阻,排水溝排水暢通無(wú)阻。污水井定期清理消毒。井蓋無(wú)破損,無(wú)松動(dòng)、雨水無(wú)外溢?;S池?zé)o污水外溢,定期吸抽。有管道檢查維修保養(yǎng)記錄。有化糞池吸抽和污水井清理消毒記錄。
工程維修管理-公共區(qū)域設(shè)施管理 維修保養(yǎng)及時(shí)。經(jīng)常檢查房屋外觀是否完好,無(wú)外墻裂縫、瓷片無(wú)裂痕、外墻裝飾面無(wú)脫落,標(biāo)示牌完好,無(wú)安全隱患。
小區(qū)內(nèi)路燈、大廳、外走廊燈制定不同季節(jié)、不同地點(diǎn)的照明燈的管理規(guī)定。節(jié)約用電,不允許有長(zhǎng)明燈的現(xiàn)象。
各處標(biāo)識(shí)牌清晰無(wú)損壞。
保安管理-治安 制定安全防范措施及各項(xiàng)規(guī)章制度。制定突發(fā)事件的應(yīng)急措施、和應(yīng)急方案。
部門職責(zé)明確、各項(xiàng)規(guī)章制度健全、有完善的員工培訓(xùn)記錄。
實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度。值班人員不可脫崗、夜班不可睡覺。有值班記錄和巡邏簽到記錄。巡邏簽到保證每小時(shí)巡視一次,并進(jìn)行登記簽到,保證無(wú)盲點(diǎn),外來(lái)人員進(jìn)入要登記。
有專業(yè)的安保隊(duì)伍,安保人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,按規(guī)定著裝和佩戴裝備,文明執(zhí)勤,語(yǔ)言規(guī)范,行動(dòng)敏捷,處事靈活。
保安管理-停車場(chǎng) 正確疏導(dǎo)進(jìn)出各種車輛,車輛停放整齊,無(wú)亂停車現(xiàn)象。認(rèn)真辦理出入停車手續(xù)。防止發(fā)生車輛碰撞、被竊、確保院內(nèi)停車安全。
對(duì)于貨物車輛進(jìn)出院內(nèi)要認(rèn)真檢查,貨物車輛要有放行條。
保安管理-消防監(jiān)控 建立建全消防監(jiān)控工作制度和各種險(xiǎn)情的應(yīng)急方案。
建立員工消防安全培訓(xùn)記錄,員工應(yīng)了解安全防火應(yīng)知應(yīng)會(huì)。
有定期進(jìn)行消防演習(xí),有落實(shí)措施,并建立健全消防檔案。
對(duì)小區(qū)的消防系統(tǒng)、監(jiān)控器材(消防用具)嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行檢查如實(shí)填寫工作記錄。
消防、監(jiān)控控制中心24小時(shí)值班。消防系統(tǒng)技術(shù)狀態(tài)符合安全要求。設(shè)施設(shè)備齊全,完好無(wú)缺。消防系統(tǒng)隨時(shí)可以啟用。
消防的管理人員必須持證上崗,掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題。消防的管理人員能正確果斷處理各種火險(xiǎn)、火災(zāi)以及協(xié)調(diào)指揮、救護(hù)、調(diào)度。
有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,有消防疏散示意圖確保照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通
保潔綠化管理 建立本部門的規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程、培訓(xùn)記錄。
清潔人員責(zé)任范圍明確到人。各崗位清潔人員配備充足。
員工著裝同一,佩戴工牌,嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律,在崗盡責(zé),熱情服務(wù),文明禮貌,言行舉止符合規(guī)范要求。
設(shè)置各類垃圾箱、垃圾收集點(diǎn),生活垃圾每天清運(yùn)一次。
樓梯、樓梯扶手、干凈無(wú)灰塵、無(wú)雜物、紙屑、煙頭、果皮、污漬、垃圾桶整體干凈無(wú)污漬,垃圾桶內(nèi)的垃圾不能超過(guò)三分之二。
標(biāo)識(shí)牌、高端墻角公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵,平臺(tái)無(wú)積水、無(wú)雜物,管道、管線無(wú)灰塵無(wú)污跡。玻璃墻、玻璃鏡明亮無(wú)污跡,無(wú)手印。
化糞池每季度檢查一次,每年清理一次,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清理。
路面清潔無(wú)明顯泥沙、無(wú)樹葉、紙屑、宣傳欄無(wú)污跡、墻面無(wú)亂張貼。
外墻(幕墻)表面無(wú)污跡,玻璃無(wú)灰塵。停車場(chǎng)無(wú)雜物、無(wú)紙屑無(wú)油污。雨水井和沙井內(nèi)無(wú)雜物,蓋上無(wú)污垢。
標(biāo)示牌、公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵,管線無(wú)污跡。地面無(wú)積水、無(wú)雜物。雨棚上面無(wú)垃圾、無(wú)青苔無(wú)污跡。
建立本部門的規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程、培訓(xùn)記錄。
會(huì)議服務(wù) 根據(jù)會(huì)議預(yù)定要求將所需的各種用品和設(shè)備準(zhǔn)備好。
根據(jù)會(huì)議預(yù)定的人數(shù)和要求,確定出會(huì)議的臺(tái)型。
擺好桌椅,距離相等對(duì)稱,前看側(cè)看都在一條直線上。
按客人要求將所需設(shè)備擺放就位,并調(diào)試好。
檢查臺(tái)型是否符合要求;臺(tái)面是否整潔;各種用具是否干凈、齊全,擺放符合要求。

2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求

2.1.管理服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)因物業(yè)承包人管理不當(dāng)而發(fā)生重大刑事案件和重大交通及重大火災(zāi)等安全事故。院內(nèi)無(wú)泄密、縱火、爆炸、投毒等惡性事(案)件發(fā)生。

2.2.嚴(yán)格遵守有關(guān)消防管理規(guī)定,確保無(wú)因物業(yè)承包人管理不當(dāng)而發(fā)生消防事故,消防設(shè)備完好率100%。

2.3.辦公大樓設(shè)施、機(jī)電設(shè)備無(wú)操作管理、使用責(zé)任事故發(fā)生。全部外包項(xiàng)目(含采購(gòu)人外包項(xiàng)目)及大樓內(nèi)施工工程無(wú)因物業(yè)承包人監(jiān)管不到位而發(fā)生安全事故。

2.4.各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作,必須按采購(gòu)人要求的時(shí)限,高效、保質(zhì)、保量完成。

2.5.除因基建質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量在保養(yǎng)期內(nèi)等特殊原因外,房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率達(dá)100%;急修(2小時(shí)內(nèi)完成)及時(shí)率達(dá)100%(網(wǎng)絡(luò)等專業(yè)設(shè)施除外)。

2.6.管理范圍內(nèi)照明、化糞池、雨水井、污水井、排水管、明暗溝、道路完好率100%。

2.7.實(shí)行動(dòng)態(tài)保潔,衛(wèi)生清潔保潔率100%。

2.8.物業(yè)管理服務(wù)滿意率在95%以上;投訴處理率100% 。

3. 物業(yè)管理總體要求

3.1.總體要求:各項(xiàng)工作規(guī)程符合應(yīng)急救援基地所要求的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

3.2.具體管理要求

3.2.1.房屋完好率100%;

3.2.2.房屋零修及時(shí)率100%;

3.2.3.維修工程質(zhì)量合格率100%;

3.2.4.設(shè)備保養(yǎng)率100%;

3.2.5.一般設(shè)備完好率98%以上,大型及重要機(jī)電設(shè)備99%;

3.2.6.辦公場(chǎng)所完好率100%;

3.2.7.火災(zāi)發(fā)生率為0;

3.2.8.違章發(fā)生率1%以下;

3.2.9.違章處理率100%;

3.2.10.工作人員人滿意率95%以上;

3.2.11.零修急修及時(shí)率100%,返修率不高于2%,有回訪記錄;

3.2.12.清潔保潔率98%以上;

3.2.13.管理范圍的照明完好率98%以上;

3.2.14.沒有因管理失職造成的治安、消防及設(shè)備事故;年度重大責(zé)任事故發(fā)生率為0;

3.2.15.服務(wù)及時(shí)率99%以上。

惠州市泰居物業(yè)管理服務(wù)有限公司

2019年12月4日

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